פסק-דין בתיק ת"א 2103-08

1.         דמי תיווך בגין מכירת נכס מכח הסכם תיווך בבלעדיות הוא נשוא הסכסוך שבפני.  התובע מבקש לחייב את הנתבע בדמי תיווך בסך של 147,009 ש"ח נוכח התקשרות בעסקת מכר על ידי האחרון בתקופת תחולתו של הסכם תווך בבלעדיות.

הרקע העובדתי

2.         במהלך שנת 2007 גמלו בלבם הנתבע ורעיתו, גב' שרית אהרון (להלן: " שרית") למכור את דירת מגוריהם שברחוב שפינוזה 59, רעננה (להלן: " הנכס").  לפיכך פרסמו את הנכס למכירה באתר אינטרנט ובין היתר פנה אליהם התובע, מתווך במקצועו, והציע את מתן שירותיו למכירת הנכס בבלעדיות.

3.         ביום 7.12.07 חתמו הצדדים על "הזמנה למכירת / השכרת נכס בבלעדיות" (להלן: " הסכם הבלעדיות) אשר תקופת הבלעדיות בו נקבעה למשך 90 יום ועד ליום 7.3.08. מחיר התמורה המוצעת בגין מכר הנכס נקבע ל- 3.4 מיליון ש"ח .

4.         אין מחלוקת כי על פי הוראות ההסכם לא היו המוכרים חייבים בתשלום דמי תווך באם היה התובע משמש מתווך בעסקה בתוך תקופת הבלעדיות, שאז הייתה משתלמת לידיו עמלת תווך בשיעור של 2% מסכום העסקה + מע"מ מרוכש הנכס בלבד.

5.         המחלוקת נוגעת להוראה נוספת בהסכם למקרה שהנכס ימכר לרוכש שיגיע בנפרד או באמצעות צד ג' .

            על פי הנקוב בהסכם על הנתבע היה להפנות כל לקוח כנ"ל אל התובע על מנת שיחתום עימו על הסכם תווך וישלם לו ישירות את דמי התווך בשיעור של 2% +מע"מ. היה ולא פעל כך ובחר להתקשר בהסכם עם לקוח כנ"ל שלא באמצעות התובע היה עליו לשאת בדמי תווך כפולים הן כמוכר והן של הקונה בשיעור כולל של  4% מסכום העסקה.

עוד הוסיפו הצדדים ע"ג ההסכם הוראה בכתב יד אשר כותרתה "לקוחות שאינן בהסכם" (להלן: " סעיף החרגת הבלעדיות"). מהוראה זו עולה כי שני לקוחות היו מוחרגים מהוראות החיוב על פי ההסכם; האחד ננקב בשם ואילו השני לא צוין בשם אולם, צוין כי " אמור להגיע ביום א' 9.12.07 ."

6.         ביום 23.12.07 נחתם הסכם מכר בין הנתבע ורעייתו ובין גרי וחדווה זלמנסון (להלן: " ה"ה זלמנסון").

הצדדים חולקים על עובדות רבות אשר התרחשו במהלך התקופה שבין חתימת הסכם התווך (7.12.07) ועד למועד חתימת הסכם המכר ( 23.12.07.)

אליבא דתובע, אין להחריג את ה"ה זלמנסון מההסכמה על בלעדיות וכי כל עוד לא נרשם שמו של מאן דהוא בסעיף זה - הרי שלא הוחרג. בנוסף טען כי בצע את פעולות התיווך הנדרשות ולכן יצא ידי חובתו בהינתן בלעדיות למכירת הנכס.

מנגד, טען הנתבע כי אומד דעת הצדדים הייתה להחריג את ה"ה זלמנסון מההסכמה על בלעדיות וכי בכל מקרה התובע הפר את חובותיו שבחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן: " חוק המתווכים") לרבות חובת ההגינות ותום הלב, ואופן עריכת ההסכמה על בלעדיות וכי לא היה הגורם היעיל בביצוע העסקה כי אם המתווך האחר מר עמוס בן נתן שפעל מול ה"ה זלמנסון (להלן: " בן נתן"). 

7.         שתי שאלות מרכזיות עמדו ביסוד המחלוקת בין הצדדים האחת - האם ה"ה זלמנסון הוחרג מהסכם התיווך והוראת הבלעדיות ומהי נפקות אי ציון שמם במסגרת הוראת החרגת הבלעדיות. השניה - האם עמד התובע בחובותיו בהתאם להוראות חוק המתווכים ככלל וכן האם הוכיח זכאותו לדמי תיווך במקרה דנן בפרט.

דיון

8.         לצורך הבנת גדר התחיבויות הצדדים על פי הסכם התווך יש להדרש ללשונו בכל הנוגע לשאלה שבמחלוקת וכך צוין :

"הננו מבקשים מכם לפעול למען מכירת / השכרת הנכס הנ"ל בבלעדיות. אנו מתחייבים כי במעמד חתימת ההסכם - עם לקוח שתהליך המכירה עמו החל בתקופה זו - נשלם לכם את עמלת התיווך.

בנוסף אנו מסכימים כי כל לקוח שיגיע אלינו בנפרד או דרך גורם שלישי ישלם לכם עמלה בסך 2% + מע"מ מסכום העיסקה. אנו נביא לידיעתכם כי קיים לקוח כזה ונפנה אותו אליכם לחתימה על הסכם תיווך.

במידה ונעדיף לחתום הסכם עם לקוח כל שהוא שלא באמצעותכם אנו נישא הן בעמלת התיווך החלה עלינו כמוכרים והן בעמלת התיווך של הקונה/ים בסך 2% + מע"מ מסכום העיסקה".

עמלת התווך - 2% מסכום העסקה +מע"מ במכירה.